Инвестиции в складскую и индустриальную недвижимость России

дек

Обсуждаем ситуацию на рынке складской и индустриальной недвижимости России

Программа: 

• Какие из сегментов российской коммерческой недвижимости наиболее привлекательны для инвестиций?
• Чем обусловлен бум в складской недвижимости?
• Как выбрать индустриальный парк?

Спикеры: 
Вячеслав Холопов
Вячеслав Холопов
Руководитель отдела складских и индустриальных помещений компании JLL

1 декабря прошел вебинар на тему: «Инвестиции в складскую и индустриальную недвижимость России». Модератором вебинара выступил Олег Овчинников, эксперт компании Dega Development. Спикер вебинара — Вячеслав Холопов, руководитель отдела складских и индустриальных помещений компании JLL. В ходе вебинара были затронуты вопросы, касающиеся российской коммерческой недвижимости: сегменты, наиболее привлекательные для инвестиций; причины высокого спроса на складские объекты; основные критерии выбора индустриального парка под локализацию проекта.

Олег Овчинников: Сегодня мы поговорим о коммерческой недвижимости, точнее о двух её сегментах — складской и индустриальной. Вячеслав, расскажите, пожалуйста, что сейчас происходит на рынке складской недвижимости?

Вячеслав Холопов: По-прежнему Москва с точки зрения расположения склада остается наиболее благоприятным, активно развивающимся регионом. В каждый кризисный год происходит движение в сторону Москвы. На втором месте Санкт-Петербург. Догоняют их Екатеринбург и Новосибирск. В 2014 году ушли в прошлое долларовые арендные ставки, и сегодня мы полностью в рублёвой зоне. Однако складские помещения в большинстве своем все еще оснащаются зарубежным оборудованием.

Олег Овчинников: Считаете ли вы, что сейчас время инвестировать в складскую недвижимость? Выгодны ли такие вложения сторонним инвесторам с целью дальнейшей сдачи помещения в аренду или перепродажи? Перспективен ли этот сегмент для новых игроков рынка?

Вячеслав Холопов: На текущий момент новому девелоперу выйти в этот сегмент довольно тяжело. Рынок складской недвижимости Москвы представлен приблизительно 16 млн объектов. При этом из них вакантны порядка 9 %, то есть в районе 1, 5 млн помещений. Более 2 млн объектов сейчас достраиваются или находятся на этапе ввода в эксплуатацию. Для рынка это ощутимые цифры, фактически он перегрет. При этом предложение продажи именно качественных объектов не высоко. Вообще наиболее перспективный сегмент для инвестиций на рынке складской недвижимости сегодня — объекты площадью 20–40 тыс. кв.м, предназначенные для долгосрочной аренды.

Олег Овчинников: Ожидается ли рост качественного предложения за пределами Московской области?

Вячеслав Холопов: Несомненно, по мере роста спроса новые качественные проекты появляются во всех регионах России. Лидером, конечно, остается Москва. В Петербурге же в 5 раз меньше складских помещений, чем в столице, поскольку спрос на такую недвижимость напрямую зависит от плотности населения в регионе. Олег Овчинников: Вячеслав, представьте некую компанию, у которой достаточное количество производственных проектов, и она рассматривает складскую недвижимость в качестве объекта для инвестиций. В какой регион этой компании лучше идти?

Вячеслав Холопов: В подобных случаях выбор местоположения складских площадей зависит от специфики производства, в частности, учитываются его потребности в сырье, планируемые рынки сбыта и тому подобное. В соответствии с этим для строительства складов рассматриваются конкретные регионы, которые могут удовлетворить эти потребности.

Олег Овчинников: Как будут развиваться индустриальные парки в ближайшее время?

Вячеслав Холопов: Рынок индустриальных парков стабильно растет на протяжении последних трех лет. В большом количествен появляются новые государственные и частные парки. Если раньше промышленные площадки были сконцентрированы в основном в центральной России, преимущественно в Московской области и прилегающих к ней, то сегодня успешно функционируют индустриальные парки на юге России, в Сибири, на Дальнем Востоке. Рост числа парков спровоцирован подъемом производства в России. Федеральные и региональные власти стимулируют и поощряют предпринимательскую инициативу, вводят различные льготы, субсидии и для предпринимателей, занятых в промышленности, и для девелоперов индустриальных парков, которые создают необходимую инфраструктуру для этих самых предпринимателей. С ростом благосостояния изменился и менталитет российских бизнесменов. Если раньше предприниматель считал, что самостоятельно справится со строительством объекта, обеспечит должный уровень его содержания и при этом качественно будет заниматься своим прямым делом — производством, то сегодня нет этих иллюзий. Бизнесмены предпочитают отдавать строительство и эксплуатацию промышленных объектов в руки профессионалов, понимая, что это позволит им сосредоточиться непосредственно на бизнес-процессах. В результате предприятия, локализованные в индустриальных парках, оказываются более успешными и конкурентоспособными на рынке. Именно поэтому спрос на данный вид недвижимости растет среди резидентов, действующих и потенциальных. На сегодняшний день где-то 30% компаний локализуются в индустриальных парках. За этим форматом будущее.

Олег Овчинников: На что обратить внимание при выборе индустриального парка? Так ли важна стоимость земельного участка?

Вячеслав Холопов: Выбирая индустриальный парк, обязательно нужно обратить внимание на качество предлагаемой земли (оснащенность инфраструктурой, наличие автомагистралей, транспортных узлов и так далее). Также важна емкость человеческих ресурсов вблизи парка, ведь, с одной стороны, это кадры, будущие работники предприятия, а с другой стороны, потребители произведенной продукции. В целом при выборе парка потенциальному резиденту нужно обратить внимание на: наличие инженерных коммуникаций; статус земельного участка — подходит ли он для размещения конкретного проекта; адекватность управляющей компании; обеспеченность трудовыми резервами; наличие достаточной санитарной зоны.

Олег Овчинников: Почему так сложно найти качественные складские комплексы в Краснодарском крае?

Вячеслав Холопов: Во-первых, найти инвестора на региональную недвижимость в принципе всегда сложнее, чем на недвижимость в Московском регионе. Во-вторых, склады, как правило, строятся под конкретного клиента, поскольку при его отсутствии это просто нерентабельно. Судите сами: проект окупается 8–10 лет, но при этом спрос гораздо ниже предложения, так что окупаемость под угрозой риска. Часто бизнес нуждается в помещениях на короткий срок. Если вы хотите арендовать склад на 3 года, к примеру, едва ли вы найдете инвестора на этот проект. Высокое предложение складских помещений отмечается лишь в регионах с высокими оборотами торговли (одежда, обувь).

Олег Овчинников: Мы очень мало знаем об особых экономических зонах и территориях опережающего развития. По вашему мнению, насколько они перспективны?

Вячеслав Холопов: Сама по себе идея ОЭЗ и ТОР интересная: для ряда компаний вход туда свободный, и это хороший вариант для локализации производства. Благодаря налоговым льготам эти зоны представляют большой интерес для бизнеса. Однако есть вопросы в отношении самого применения особых экономических зон и ТОР. Например, почему ОЭЗ появляются в развитых регионах, таких как Московская область. Они нужны там, где развитие идёт сложно и где инвесторов мало.

Олег Овчинников: Что посоветуете под хранение медицинских изделий?

Вячеслав Холопов: У каждого изделия свой температурный режим и прочие особенности хранения. Если это медицинское оборудование, то оно может храниться на любом качественном и современном складе. Я бы рекомендовал долгосрочный контакт, чтобы быть уверенным в соблюдении всех правил хранения. Для проверки всех санитарных зон достаточно трех лет аренды.

Олег Овчинников: В последнее время большим спросом пользуется формат light industrial. Означает ли это, что у бизнеса растут запросы на небольшие площади и одновременно снижается интерес к крупным складским объектам?

Вячеслав Холопов: Российские реалии таковы: чтобы выжить, нужно быть достаточно крупным, либо надо быть очень маленьким, но устойчивым. Маленькие компании как часто появляются, так и исчезают, но постоянный круговорот в этом сегменте постоянно происходит. Если взять складской сегмент, то средний размер заявки стал расти, и это значит, что развиваются крупные компании. Малый и средний бизнес, напротив, уходит на второй план. Если подвести итог, то тенденции на уменьшение заявки я не вижу.

Олег Овчинников: Каков ваш прогноз на 2018 год в складском сегменте?

Вячеслав Холопов: Я считаю, что год будет неплохим, но надо понимать, что экономика нуждается в дополнительных драйверах — тогда можно будет говорить о позитивном будущем. Скорее всего, мы останемся на прежнем уровне. Объём стройки тоже не сильно вырастет, он составит 1.6 тыс. кв. м, за исключением проектов под ключ. Что касается индустриальных парков — их число будет расти, но, к сожалению, на сегодняшний день российские площадки преобладают над зарубежными.

Спикеры: 
Вячеслав Холопов
Вячеслав Холопов
Руководитель отдела складских и индустриальных помещений компании JLL

1 декабря прошел вебинар на тему: «Инвестиции в складскую и индустриальную недвижимость России». Модератором вебинара выступил Олег Овчинников, эксперт компании Dega Development. Спикер вебинара — Вячеслав Холопов, руководитель отдела складских и индустриальных помещений компании JLL. В ходе вебинара были затронуты вопросы, касающиеся российской коммерческой недвижимости: сегменты, наиболее привлекательные для инвестиций; причины высокого спроса на складские объекты; основные критерии выбора индустриального парка под локализацию проекта.

Олег Овчинников: Сегодня мы поговорим о коммерческой недвижимости, точнее о двух её сегментах — складской и индустриальной. Вячеслав, расскажите, пожалуйста, что сейчас происходит на рынке складской недвижимости?

Вячеслав Холопов: По-прежнему Москва с точки зрения расположения склада остается наиболее благоприятным, активно развивающимся регионом. В каждый кризисный год происходит движение в сторону Москвы. На втором месте Санкт-Петербург. Догоняют их Екатеринбург и Новосибирск. В 2014 году ушли в прошлое долларовые арендные ставки, и сегодня мы полностью в рублёвой зоне. Однако складские помещения в большинстве своем все еще оснащаются зарубежным оборудованием.

Олег Овчинников: Считаете ли вы, что сейчас время инвестировать в складскую недвижимость? Выгодны ли такие вложения сторонним инвесторам с целью дальнейшей сдачи помещения в аренду или перепродажи? Перспективен ли этот сегмент для новых игроков рынка?

Вячеслав Холопов: На текущий момент новому девелоперу выйти в этот сегмент довольно тяжело. Рынок складской недвижимости Москвы представлен приблизительно 16 млн объектов. При этом из них вакантны порядка 9 %, то есть в районе 1, 5 млн помещений. Более 2 млн объектов сейчас достраиваются или находятся на этапе ввода в эксплуатацию. Для рынка это ощутимые цифры, фактически он перегрет. При этом предложение продажи именно качественных объектов не высоко. Вообще наиболее перспективный сегмент для инвестиций на рынке складской недвижимости сегодня — объекты площадью 20–40 тыс. кв.м, предназначенные для долгосрочной аренды.

Олег Овчинников: Ожидается ли рост качественного предложения за пределами Московской области?

Вячеслав Холопов: Несомненно, по мере роста спроса новые качественные проекты появляются во всех регионах России. Лидером, конечно, остается Москва. В Петербурге же в 5 раз меньше складских помещений, чем в столице, поскольку спрос на такую недвижимость напрямую зависит от плотности населения в регионе. Олег Овчинников: Вячеслав, представьте некую компанию, у которой достаточное количество производственных проектов, и она рассматривает складскую недвижимость в качестве объекта для инвестиций. В какой регион этой компании лучше идти?

Вячеслав Холопов: В подобных случаях выбор местоположения складских площадей зависит от специфики производства, в частности, учитываются его потребности в сырье, планируемые рынки сбыта и тому подобное. В соответствии с этим для строительства складов рассматриваются конкретные регионы, которые могут удовлетворить эти потребности.

Олег Овчинников: Как будут развиваться индустриальные парки в ближайшее время?

Вячеслав Холопов: Рынок индустриальных парков стабильно растет на протяжении последних трех лет. В большом количествен появляются новые государственные и частные парки. Если раньше промышленные площадки были сконцентрированы в основном в центральной России, преимущественно в Московской области и прилегающих к ней, то сегодня успешно функционируют индустриальные парки на юге России, в Сибири, на Дальнем Востоке. Рост числа парков спровоцирован подъемом производства в России. Федеральные и региональные власти стимулируют и поощряют предпринимательскую инициативу, вводят различные льготы, субсидии и для предпринимателей, занятых в промышленности, и для девелоперов индустриальных парков, которые создают необходимую инфраструктуру для этих самых предпринимателей. С ростом благосостояния изменился и менталитет российских бизнесменов. Если раньше предприниматель считал, что самостоятельно справится со строительством объекта, обеспечит должный уровень его содержания и при этом качественно будет заниматься своим прямым делом — производством, то сегодня нет этих иллюзий. Бизнесмены предпочитают отдавать строительство и эксплуатацию промышленных объектов в руки профессионалов, понимая, что это позволит им сосредоточиться непосредственно на бизнес-процессах. В результате предприятия, локализованные в индустриальных парках, оказываются более успешными и конкурентоспособными на рынке. Именно поэтому спрос на данный вид недвижимости растет среди резидентов, действующих и потенциальных. На сегодняшний день где-то 30% компаний локализуются в индустриальных парках. За этим форматом будущее.

Олег Овчинников: На что обратить внимание при выборе индустриального парка? Так ли важна стоимость земельного участка?

Вячеслав Холопов: Выбирая индустриальный парк, обязательно нужно обратить внимание на качество предлагаемой земли (оснащенность инфраструктурой, наличие автомагистралей, транспортных узлов и так далее). Также важна емкость человеческих ресурсов вблизи парка, ведь, с одной стороны, это кадры, будущие работники предприятия, а с другой стороны, потребители произведенной продукции. В целом при выборе парка потенциальному резиденту нужно обратить внимание на: наличие инженерных коммуникаций; статус земельного участка — подходит ли он для размещения конкретного проекта; адекватность управляющей компании; обеспеченность трудовыми резервами; наличие достаточной санитарной зоны.

Олег Овчинников: Почему так сложно найти качественные складские комплексы в Краснодарском крае?

Вячеслав Холопов: Во-первых, найти инвестора на региональную недвижимость в принципе всегда сложнее, чем на недвижимость в Московском регионе. Во-вторых, склады, как правило, строятся под конкретного клиента, поскольку при его отсутствии это просто нерентабельно. Судите сами: проект окупается 8–10 лет, но при этом спрос гораздо ниже предложения, так что окупаемость под угрозой риска. Часто бизнес нуждается в помещениях на короткий срок. Если вы хотите арендовать склад на 3 года, к примеру, едва ли вы найдете инвестора на этот проект. Высокое предложение складских помещений отмечается лишь в регионах с высокими оборотами торговли (одежда, обувь).

Олег Овчинников: Мы очень мало знаем об особых экономических зонах и территориях опережающего развития. По вашему мнению, насколько они перспективны?

Вячеслав Холопов: Сама по себе идея ОЭЗ и ТОР интересная: для ряда компаний вход туда свободный, и это хороший вариант для локализации производства. Благодаря налоговым льготам эти зоны представляют большой интерес для бизнеса. Однако есть вопросы в отношении самого применения особых экономических зон и ТОР. Например, почему ОЭЗ появляются в развитых регионах, таких как Московская область. Они нужны там, где развитие идёт сложно и где инвесторов мало.

Олег Овчинников: Что посоветуете под хранение медицинских изделий?

Вячеслав Холопов: У каждого изделия свой температурный режим и прочие особенности хранения. Если это медицинское оборудование, то оно может храниться на любом качественном и современном складе. Я бы рекомендовал долгосрочный контакт, чтобы быть уверенным в соблюдении всех правил хранения. Для проверки всех санитарных зон достаточно трех лет аренды.

Олег Овчинников: В последнее время большим спросом пользуется формат light industrial. Означает ли это, что у бизнеса растут запросы на небольшие площади и одновременно снижается интерес к крупным складским объектам?

Вячеслав Холопов: Российские реалии таковы: чтобы выжить, нужно быть достаточно крупным, либо надо быть очень маленьким, но устойчивым. Маленькие компании как часто появляются, так и исчезают, но постоянный круговорот в этом сегменте постоянно происходит. Если взять складской сегмент, то средний размер заявки стал расти, и это значит, что развиваются крупные компании. Малый и средний бизнес, напротив, уходит на второй план. Если подвести итог, то тенденции на уменьшение заявки я не вижу.

Олег Овчинников: Каков ваш прогноз на 2018 год в складском сегменте?

Вячеслав Холопов: Я считаю, что год будет неплохим, но надо понимать, что экономика нуждается в дополнительных драйверах — тогда можно будет говорить о позитивном будущем. Скорее всего, мы останемся на прежнем уровне. Объём стройки тоже не сильно вырастет, он составит 1.6 тыс. кв. м, за исключением проектов под ключ. Что касается индустриальных парков — их число будет расти, но, к сожалению, на сегодняшний день российские площадки преобладают над зарубежными.

Публикации

Московская область заняла одно из четырех первых мест среди российских регионов по рейтингу инвестиционного климата в 2018 году. Подмосковью присвоен наивысший рейтинг - 1А. Исследование российских регионов провело агентство RAEX. Как отметил...
Корпорация развития Московской области заручилась поддержкой торговых представительств из одиннадцати стран. Встречи КРМО с торговыми представителями состоялись на Конференции по внешнеэкономической деятельности «Актуальные вопросы развития...
Промышленный-логистический парк (ПЛП) находится в 12 км от Новосибирска. который расположен в географическом центре евразийского континента, на пересечении транспортных коридоров, соединяющих европейскую часть континента с азиатской, и представляет...
По итогам 2018 года объем несырьевого неэнергетического экспорта может достичь рекордной суммы – 147 млрд долл. Прошлый рекорд был зафиксирован в 2013 году и составил 143,5 млрд долл. Экспортные поставки росли последние два года, и в 2018...

Получайте новости на почту: